【不動産投資 管理会社 選び方】
問題提起、この記事を読むことによって、その問題を解決できることを伝える
例） 不動産投資を検討されている方の中で、ローンの融資期間が最長45年になったというオリックス銀行の融資商品について、ご存知な方も多いのではないでしょうか。
一見、融資期間が長くなり、メリットが多い商品だというイメージを持たれている方も少なくないと思いますが、一方、デメリットもあります。メリットを最大限に享受するには、デメリットも把握した上で回避策を立てるようにすることが大切です。
そこで今回は、年間100件の融資を担当している不動産投資のプロとして、45年不動産投資ローンについて説明していきますので、これから融資を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください。
１、不動産投資の物件管理体制は２つある
（１） 管理会社にて管理を依頼する
文字通り不動産賃貸管理を専門としている会社に物件の管理を依頼します。管理業務といっても多岐に渡ります。具体例を挙げると、下記のようなものがございます。
●入居者決定までの業務(厳密に言うとここは管理業務ではない)
【内装工事見積・発注、賃料査定、募集図面作成、募集窓口、広告掲載、入居希望者の適正審査、契約業務】
●入居後の業務(所謂管理業務)
【集金代行、設備トラブル受付・対応、解約手続き、退去立会・現況査定】
いずれも専門的な知識と、多大な時間・労力を要します。これらを専門とする不動産会社に業務を委託する事でオーナー様に効率的な家賃収益のご提供が可能になります。
（２）オーナーによる自主管理
前述した管理業務をオーナー様自らが行う形態です。自主管理をされてるオーナー様でも入居者の募集業務に限っては不動産会社に依頼する事がほとんどです(募集業務はインターネットの広告掲載や接客・案内業務など、より専門的で時間・費用を要する為)。メリットとしては月々の管理委託料を抑えられる事が挙げられます。
２、管理会社を選ぶ時の4つのポイント
①会社・担当者の信用性
オーナー様の財産でもある物件を預けるのですから、その会社・担当者は信用に足るものでなければなりません。いかに家賃収益を最大化し、良い入居者を見つけ、円滑な管理業務を遂行するかは誠実な会社・担当であるかにかかっています。恣意的でないか、オーナー様に寄り添った提案をしているのかを見極める事が必要です。
②客付け(入居者を付ける)の力があるのかどうか
管理業もさることながら、入居者を付けるまでも大変なプロセスとなります。いち早く家賃収入を得るにはスピードも重要ですが、しっかりと家賃を払っていく資力と入居後に問題が起きない信頼性のある入居者を見極められるかも非常に重要です。幅広いエリアを取り扱う会社や紹介顧客の多い会社は本プロセスにおいては強いと言えます。
③有事の際の対応
入居後にトラブルが発生した際にしっかりと対応できるかというのも重要なポイントです。管理会社が誠実な対応をし問題を解決すればオーナー様に手を煩わす事はないのです。有事の際にどういった対応を取るのかはしっかりと確認していただくのが良いです。
④売却の際も対応可能か
特に都心部は家賃相場が落ちにくいので、購入時より高値で売却できる事がしばしばです。タイミングを見て売却も検討したいなどのニーズにも即時対応できる体制があるとオーナー様も最大収益を享受できるかと思います。賃貸・売買双方の提案ができる会社であればオーナー様の選択肢が広がります。
３、管理会社にも得意と不得意がある！自分の物件に合った会社選びが重要
●管理料
オーナー様が管理会社に支払い管理料について、一般的な相場はありますが、会社によってまちまちです。もちろん安い方が良いですが、安ければ管理が杜撰でも良いというものではありません。自らの希望と管理会社の信用性のバランスを考えて検討されると良いかと思います。
●管理体制
管理会社といっても会社によって得意とするところ様々です。賃貸仲介をメインにしているところは客付け力はある程度ありますが、売買の対応は難しく、売買仲介をメインにしている会社は賃貸の知見に乏しい為、管理のノウハウがないという場合がございます。オーナー様の考える運営構想に合った会社を選べると良いかと思います。
●エリア
客付けにおいても管理についても物件に近い会社の方が何かと良いです。対応がいち早くできますし、エリアについての知見もある為、入居者にとっても安心です。
４、管理会社とうまく付き合うコツ
正直なところ、オーナー様が管理会社とうまく付き合う為に何か考えるという事はしなくて大丈夫です。強いて言うならば、委託した管理会社の対応・業務が報酬(管理料)に見合ってるいるのか見極めていただくのが良いかと思います。報酬を享受する分、オーナー様に同等以上の価値を提供する必要がありますので。報酬分の働きをしていなければ管理会社の変更を検討されるべきだと思いますし、報酬以上の働きをしていれば感謝をお伝えいただければ良い関係性が築けるかと思います。
まとめ
時間と費用を考えると不動産会社に管理を委託する方が総合的に良いコストパフォーマンスとなると思います。もちろん、不動産会社によって管理料やサポート体制が異なるので、委託する場合は見極めが必要にはなります。中長期的な計画を見据えた上で、自分に合った強みを持つ管理会社を選定し、信用に足る「人」なのか見ていただきご決断いただけると良いかと思います。
問題提起、この記事を読むことによって、その問題を解決できることを伝える
例） 不動産投資を検討されている方の中で、ローンの融資期間が最長45年になったというオリックス銀行の融資商品について、ご存知な方も多いのではないでしょうか。
一見、融資期間が長くなり、メリットが多い商品だというイメージを持たれている方も少なくないと思いますが、一方、デメリットもあります。メリットを最大限に享受するには、デメリットも把握した上で回避策を立てるようにすることが大切です。
そこで今回は、年間100件の融資を担当している不動産投資のプロとして、45年不動産投資ローンについて説明していきますので、これから融資を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください。
１、不動産投資の物件管理体制は２つある
（１） 管理会社にて管理を依頼する
文字通り不動産賃貸管理を専門としている会社に物件の管理を依頼します。管理業務といっても多岐に渡ります。具体例を挙げると、下記のようなものがございます。
●入居者決定までの業務(厳密に言うとここは管理業務ではない)
【内装工事見積・発注、賃料査定、募集図面作成、募集窓口、広告掲載、入居希望者の適正審査、契約業務】
●入居後の業務(所謂管理業務)
【集金代行、設備トラブル受付・対応、解約手続き、退去立会・現況査定】
いずれも専門的な知識と、多大な時間・労力を要します。これらを専門とする不動産会社に業務を委託する事でオーナー様に効率的な家賃収益のご提供が可能になります。
（２）オーナーによる自主管理
前述した管理業務をオーナー様自らが行う形態です。自主管理をされてるオーナー様でも入居者の募集業務に限っては不動産会社に依頼する事がほとんどです(募集業務はインターネットの広告掲載や接客・案内業務など、より専門的で時間・費用を要する為)。メリットとしては月々の管理委託料を抑えられる事が挙げられます。
２、管理会社を選ぶ時の4つのポイント
①会社・担当者の信用性
オーナー様の財産でもある物件を預けるのですから、その会社・担当者は信用に足るものでなければなりません。いかに家賃収益を最大化し、良い入居者を見つけ、円滑な管理業務を遂行するかは誠実な会社・担当であるかにかかっています。恣意的でないか、オーナー様に寄り添った提案をしているのかを見極める事が必要です。
②客付け(入居者を付ける)の力があるのかどうか
管理業もさることながら、入居者を付けるまでも大変なプロセスとなります。いち早く家賃収入を得るにはスピードも重要ですが、しっかりと家賃を払っていく資力と入居後に問題が起きない信頼性のある入居者を見極められるかも非常に重要です。幅広いエリアを取り扱う会社や紹介顧客の多い会社は本プロセスにおいては強いと言えます。
③有事の際の対応
入居後にトラブルが発生した際にしっかりと対応できるかというのも重要なポイントです。管理会社が誠実な対応をし問題を解決すればオーナー様に手を煩わす事はないのです。有事の際にどういった対応を取るのかはしっかりと確認していただくのが良いです。
④売却の際も対応可能か
特に都心部は家賃相場が落ちにくいので、購入時より高値で売却できる事がしばしばです。タイミングを見て売却も検討したいなどのニーズにも即時対応できる体制があるとオーナー様も最大収益を享受できるかと思います。賃貸・売買双方の提案ができる会社であればオーナー様の選択肢が広がります。
３、管理会社にも得意と不得意がある！自分の物件に合った会社選びが重要
●管理料
オーナー様が管理会社に支払い管理料について、一般的な相場はありますが、会社によってまちまちです。もちろん安い方が良いですが、安ければ管理が杜撰でも良いというものではありません。自らの希望と管理会社の信用性のバランスを考えて検討されると良いかと思います。
●管理体制
管理会社といっても会社によって得意とするところ様々です。賃貸仲介をメインにしているところは客付け力はある程度ありますが、売買の対応は難しく、売買仲介をメインにしている会社は賃貸の知見に乏しい為、管理のノウハウがないという場合がございます。オーナー様の考える運営構想に合った会社を選べると良いかと思います。
●エリア
客付けにおいても管理についても物件に近い会社の方が何かと良いです。対応がいち早くできますし、エリアについての知見もある為、入居者にとっても安心です。
４、管理会社とうまく付き合うコツ
正直なところ、オーナー様が管理会社とうまく付き合う為に何か考えるという事はしなくて大丈夫です。強いて言うならば、委託した管理会社の対応・業務が報酬(管理料)に見合ってるいるのか見極めていただくのが良いかと思います。報酬を享受する分、オーナー様に同等以上の価値を提供する必要がありますので。報酬分の働きをしていなければ管理会社の変更を検討されるべきだと思いますし、報酬以上の働きをしていれば感謝をお伝えいただければ良い関係性が築けるかと思います。
まとめ
時間と費用を考えると不動産会社に管理を委託する方が総合的に良いコストパフォーマンスとなると思います。もちろん、不動産会社によって管理料やサポート体制が異なるので、委託する場合は見極めが必要にはなります。中長期的な計画を見据えた上で、自分に合った強みを持つ管理会社を選定し、信用に足る「人」なのか見ていただきご決断いただけると良いかと思います。
スタッフのコメント
大竹 尋武
こんにちは、Faizroomの大竹と申します。
弊社は「人との繋がり」を何よりも大切にしております。
毎日新たな出逢いがあり、お会いした方の大きな転機に携われる、お力添えできるというこの仕事は本当に楽しいものです。
創業よりお客様が紹介したくなる会社を目指しており、現在は実に7割のお客様が紹介顧客となっております。
「真摯」「誠実」を一番により良いお部屋探しをご提供させていただきます。
弊社は渋谷駅を拠点としておりますが、紹介のお客様が多い関係で1都3県は全て物件を網羅しております。
エリアのご相談から条件のご希望などお気軽にお問い合わせください。
皆さんにお会いできる事を楽しみにしております。
